Содержание

Введение ……………………………………………………………………..5

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости .......................7

1.1 Понятие цели и принципы оценки недвижимости……………………10

1.2 Регулирование оценочной деятельности ………………………………20

1.3 Требования к проведению оценки недвижимого имущества и

земельного участка изымаемого для государственных нужд и

оформлению ее результатов…………………………………………………24

Глава 2. Характеристика место расположения объекта оценки

2.1 Краткие исторические сведения…………………………………………27

2.2 Характеристика природных условий……………………………………29

2.3 Характеристика социально-экономических условий…………………...31

2.4 Ценовое зонирование территории г.Астаны…………………………….33

Глава 3.  Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

3.1 Определение рыночной стоимости  жилого дома  по адресу…………..36

Оценка недвижимости затратным  методом ………………….. ………39

Оценка недвижимости сравнительным  методом ……………………...40

3.2 Определение рыночной стоимости гаража по адресу ………………….43

Оценка недвижимости затратным  методом ……………………………45

Оценка недвижимости сравнительным  методом ………………………46

3.3 Согласование стоимости недвижимости рассчитанных двумя

методами……………………………………………………………………….51

Заключение …………………………………………………………………….54

Список использованной литературы…………………………………………56

 

 

 

 

Введение

 

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в Казахстане еще не достигла мирового уровня.

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе характеристика место расположения объекта оценки, в третьей – расчет рыночной стоимости недвижимого имущества и  проводится согласование результатов оценки .

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Глоссарии

 

Оценка – процедура, в результате которой устанавливается рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.

Оценщик – человек, который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.            Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

БСПЗУ – базовая ставка платы за земельные участки – нормативная цена для определения кадастровой стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.

Недвижимость – это здания, сооружения, земельные участки и все, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные (особые) обстоятельства.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначение которых – создание условий для труда, социально – культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию самостоятельного хозяйственного значения, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций входят в состав основного здания.

Сюда же входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: системы отопления с оборудованием, например котельная установка – бойлерная (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водо- и газопровода, канализация со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Фундаменты под объектами, не являющимися зданиями, котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженных одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».[15]

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно – строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания  населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

В сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости плотины в состав объекта включают тело плотины, фильтры и дренажи, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепление откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля стоимости в общем объеме строительства более 25%. К подразделу «сооружения» также относятся придаточные устройства. В эту группу входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сетей. [15]

 

 

Обозначения и сокращения

 

1) РК - Республика Казахстан

2) БСПЗУ - базовые ставки платы за земельные участки

3) т.д. – так далее

4) тыс. га – тысяч гектар

5) млрд. – миллиард

6) млн. – миллион

7) г. - город

8) 1 кв.м.- один квадратный метр

9) БСПЗУ - базовые ставки платы за земельные участки

10) тыс. тг. - тысяч тенге

11) в т.ч. – в том числе.